こんにちは。
今回のコラムは「空き家のリスク」についてです。
目次
空き家にかかる税金は固定資産税と都市計画税
空き家となって誰も住んでいない物件でも、所有しているだけで固定資産税と都市計画税が課税されます。
これは、誰かに売却したりしない限りは、ずっとかかり続ける税金ですので、必要のない空き家であれば早めに手放すことを検討した方がいいでしょう。
「特定空き家」に指定されると固定資産税が上がる
一般的に、家が建っている土地の場合、固定資産税・都市計画税の課税評価は軽減されていますが、「特定空き家」に指定されるとこの軽減措置を受けられなくなります。固定資産税・都市計画税の軽減率は、以下のとおりです。
敷地面積200m2以下の部分
固定資産税
課税標準額×1.4％×1/6
都市計画税
課税標準額×0.3％×1/3
敷地面積200m2を超える部分
固定資産税
課税標準額×1.4％×1/3
都市計画税
課税標準額×0.3％×2/3
更地
固定資産税
課税標準額×1.4％
都市計画税
課税標準額×0.3％
「特定空き家」とは、倒壊する恐れや、近隣に迷惑をかける恐れがあると自治体が判断した空き家です。
特定空き家に指定されると、軽減措置を受けられなくなり、最大で当初の税額の６倍近い税金を支払うことになる可能性があります。
その他のリスク
固定資産税が高くなる以外にも、以下のようなリスクがあります。
・業者に依頼した場合管理コストがかかる
・自身で管理をする場合、手間と時間がかかる
・住宅用火災保険が使用できず、一般用火災保険に入りなおす必要がある
・害虫・害獣の住処になったり、犯罪の温床となったりして近隣の迷惑になる
・人口とともに住宅需要が減り、空き家の価値が下がる
空き家物件を売却した際のメリット
前章で紹介したリスクを考えると、空き家のまま放置するのであれば売却を検討したほうが良いでしょう。
メリット1：管理のコストやストレスから解放される
空き家を売却すれば、固定資産税や都市計画税を支払う必要はありませんし、もう管理をしなくて良くなります。自宅ではない空き家を定期的に管理するのは、思ったよりもストレスとなるものです。空き家を売却すれば、税金や管理を依頼する費用、自身で管理する手間・ストレスから解放されることとなります。
メリット2：空き家のリスクがなくなる
空き家を放置することで、建物が倒壊する恐れがあるほか、害虫・害獣の住処になったり、犯罪の温床となったりするリスクがあります。それによって近隣住民に迷惑がかかることもあるでしょう。売却すれば、そのリスクの責任を負う必要はなくなりますし、そもそも新たな住民が住めばこれらのリスクはなくなります。
メリット3：売却の優遇税制が受けられる
亡くなった人が暮らしていた家を相続し、その家が空き家となる場合、相続人が空き家を売却する際、売却益が3,000万円以内であれば非課税となる特例があります（通称：空き家の特例）。空き家の特例が認められるための一般的な要件は以下のとおりです。
【1】1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること
空き家を相続したのが2016年（平成28年）1月2日以降であること
土地と建物両方を相続したこと
区分所有建物でない（マンションではない）こと
【2】相続時から売却時まで、事業・貸付・居住などの用途として利用していないこと
【3】建物が地震に対する安全基準を満たしていること
【4】売却先が他人であること
【5】売却代金が1億円以下になること
空き家の特例の適用を受けるための確定申告をすること
なお、この、空き家の特例が受けられるのは、相続した日から3年を経過する日が属している年の12月31日までです。
メリット4：遺産分割や納税がしやすくなる
相続財産の大半を空き家となる物件が占めていた場合、相続人で遺産を分けあう「遺産分割協議」が難しくなってしまいます。物理的に空き家を半分にするということはできないためです。
そこで、空き家を売却して現金に換えることで、相続人同士で分けやすくなります。また、相続税がかかる場合には、納税資金にすることも可能です。
まとめ
相続した家が空き家となる場合、放置することで様々なリスクが生じます。 また、老朽化を防ぐために、定期的に管理をしなければいけません。定期的にメンテナンスをしていても、家は年月が経てばどんどん古くなり、資産価値も下がっていってしまいます。
実家として思い入れがあったり、定期的に親族が集まる場として利用したりする場合は別ですが、空き家を所有し続けることに大きなメリットはありません。
空き家の特例で、売却益の控除が受けられるのも３年強の間だけですので、空き家を所有している場合には、なるべく早期に売却を検討することをおすすめします。
空き家でお困りの方はぜひ当社にお気軽にお問い合わせ下さい。
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